admin
About admin
Posts by :
Ograniczenia na rynku nieruchomości – jak działać w obliczu zapowiadanych zmian?
W ostatnim czasie coraz częściej słyszymy o tym, że rząd zamierza wprowadzić zmiany na rynku nieruchomości. Przewodnią myślą tej narracji jest ograniczenie możliwości zakupu mieszkań inwestorom, by zapewnić „zwykłym ludziom” łatwiejszy dostęp do rynku. Pomijając niejasną selekcję na część społeczeństwa „zwykłą” i „niezwykłą”, ostatnie przemówienia w tej sprawie nie napawają inwestorów optymizmem. Czy realnie w najbliższym czasie możemy spodziewać się znaczących ograniczeń, czy jest to wyłącznie tzw. kiełbasa wyborcza? O jakich zmianach wspomina rząd?
Wypowiedzi dotyczących potencjalnych zmian na rynku nieruchomości jest sporo. Jedna z najgłośniejszych należy do premiera Mateusza Morawieckiego. Na początku stycznia ogłosił, że rząd weźmie pod przysłowiową lupę osoby, które chcą kupić kolejną nieruchomość, mając już w swoim portfolio co najmniej siedem. Tożsamą opinię wyraził Waldemar Buda, jednak zawęził on liczbę mieszkań do pięciu. Czy są to wyłącznie czcze dyskusje, czy też inwestorzy powinni się zacząć obawiać zmian?
Rząd podjął pierwsze kroki w ograniczaniu zakupu mieszkań.
Niestety w tym przypadku słowa szybko przemieniły się w czyny. 17 stycznia 2023 roku ww. Waldemar Bura skierował do Kancelarii Prezesa Rady Ministrów projekt ustawy o ograniczaniu mieszkań.
Według niej:
- właściciel, który ma co najmniej 5 mieszkań, będzie mógł kupić TYLKO 1 lokal rocznie,
- osoba posiadająca co najmniej 5 lokali będzie płacić wyższy 6% podatek od czynności cywilnoprawnych (PPC).
Co ciekawe, każda wypowiedź dotycząca ustawy o ograniczaniu mieszkań porusza ten wątek wyłącznie w kontekście osób fizycznych. Mogłoby to sugerować, że spółki wciąż bez problemu będą mogły inwestować na rynku nieruchomości bez żadnych ograniczeń, co jest całkowicie rozbieżne z narracją dotyczącą „tworzenia większej dostępności lokali dla zwykłych ludzi”.
Jak działać, żeby nie przespać wprowadzenia zmian?
Obecnie jesteśmy w sytuacji, w której nie warto zwlekać z zakupem nieruchomości, jeśli posiada się odpowiednie środki. Inwestorzy gotówkowi mają złoty okres: rosnące ceny najmu i oferty mieszkań poniżej ceny rynkowej dają możliwość naprawdę dobrego ulokowania kapitału. Mieszkania inwestycyjne same się wynajmują, a można je kupić za bezcen na licytacjach komorniczych czy prywatnych ogłoszeniach na portalach aukcyjnych.
Ciemna strona każdego kryzysu gospodarczego jest taka, że większość osób wychodzi przegrana, lecz ci, którzy dostrzegą i wykorzystają okazję, mogą wyjść z niego zwycięsko. I to z ogromną ilością pieniędzy.
Działaj przed wprowadzeniem ograniczeń, lecz działaj mądrze
Samodzielne poszukiwanie okazji inwestycyjnych nie jest proste. Trzeba bardzo dobrze znać rynek, dokonać analizy lokalizacji i oceny samego lokalu.
Zakup małego mieszkanka na obrzeżach Warszawy w wątpliwie bezpiecznej okolicy może nie być dobrą lokatą kapitału, lecz dodanie do portfolio nieruchomości w dogodnej lokalizacji i o szczególnych walorach estetycznych jest zawsze dobrą decyzją. Jeśli nie masz czasu, by siedzieć godzinami przed komputerem, to warto skorzystać z pomocy specjalistów. FID Group to grupa zajmująca się sprzedażą nieruchomości PREMIUM, które zapewniają inwestorom pewny zysk.Na stronie firmy https://www.fidgroup.pl/ znajdziesz lokale mieszkalne i usługowe w całej Polsce, lecz – co ważniejsze – wszystkie są wybierane według szczegółowych kryteriów.
Wachlarz nieruchomości – od mikrokawalerek po wykończone apartamenty PREMIUM – daje Ci możliwość dywersyfikacji portfela inwestycyjnego lub po prostu wybór nieruchomości, na którą aktualnie masz możliwości.
W obliczu zmian, które szykuje nam rząd, taka kompleksowa oferta specjalistów może być ratunkiem dla Twoich oszczędności. Nie tracąc czasu, możesz odnaleźć nieruchomość, która będzie przynosić Ci zysk przez długie lata.
Artykuł autorstwa FID Group Sp z o.o. – partnera i sponsora XIV Kongresu 2023
Jak kapliczka może uratować Cię od świadectwa energetycznego?
Za miesiąc wchodzi w życie nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynku. Zarówno dla właścicieli budynków, jak i sprzedających lub wynajmujących lokale oznacza ona dodatkowe obowiązki związane z koniecznością posiadania świadectwa energetycznego. Jednak jak to w polskim prawie bywa, od nowego obowiązku są pewne ustępstwa i w tym przypadku nie mogło być inaczej.
Zacznijmy od podstaw, czyli kto, kiedy i dlaczego musi posiadać świadectwo energetyczne
Od 28 kwietnia 2023 każdy wynajmowany lub sprzedawany lokal mieszkalny lub budynek musi posiadać odpowiedni certyfikat energetyczny.
Co ważne, dokument musi być dostępny już na etapie wystawiania ogłoszenia nieruchomości.
Dodatkowymi obowiązkami są obarczeni sprzedawcy budynków o powierzchni użytkowej 500 m2, gdyż w takim przypadku niezbędne jest umieszczenie świadectwa w widocznym miejscu.
Według nieoficjalnych danych koszt świadectwa energetycznego będzie wynosił od 500 do 1500 zł. O ile ta kwota nie jest zastraszająca dla dużych inwestorów, o tyle może być kłopotliwa dla osób, które wynajmują jedną lub kilka nieruchomości.
Nasuwa się pytanie, dlaczego certyfikat jest konieczny. W myśl tego, co możemy przeczytać na stronie rządowej, świadectwo promować budownictwo energooszczędne, nazywane również zrównoważonym budownictwem. Jest to powiązane z obowiązkiem prawa europejskiego, którego celem jest ochrona środowiska.
Jakie są wyjątki od reguły?
Nowe przepisy nie pomijają pokaźnej liczby wyłączeń, a wśród nich szczególnie jedna zwróciła uwagę radców prawnych. W art. 3 ust. 4 możemy przeczytać, że nowe obowiązki nie dotyczą budynku, który:
1/ podlega ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
2/ używanego jako miejsce kultu i do działalności religijnej;
3/ przemysłowego oraz przemysłowego oraz gospodarczego niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego;
4/ mieszkalnego, przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;
5/ wolnostojącego o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2;
6/ gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m2·rok).
Punkt drugi przykuwa szczególną uwagę, gdyż jest to przypis mocno nieprecyzyjny. Regulacja nie określa, jaka część nieruchomości powinna być wykorzystana jako miejsce kultu. Co więcej, nie określa również czym właściwie jest miejsce kultu, co jest działalnością religijną i jak wykazać jej obecność.
Pozostawienie tak szerokiego pola do interpretacji not prawnych może zachęcać niektórych właścicieli mieszkań do złożenia oświadczeń, że jakaś część budynku jest wykorzystywana do kultu religijnego.
W takich sprawach zapewne będą przeważać kwestie dowodowe. I tutaj brak doprecyzowania podstawowych kwestii w ustawie może być wykorzystany na korzyść osób wnoszących wniosek. W końcu stworzenie kącika medytacji z kadzidełkami i figurką Buddy może być uznane za miejsce kultu religijnego, a wspólne medytacje ze znajomymi za działalność religijną.
Choć może brzmieć to abstrakcyjne to brak jasnych przepisów często rodzi kontrowersyjne pomysły w głowach osób, które chcą wymigać się z nowych przepisów.
W FID Group nie zamierzamy korzystać z takich praktyk, jednak brak precyzji w nowych przepisach uznaliśmy za ciekawy temat do poruszenia. Nikogo nie zachęcamy do unikania opłat, dlatego powyższy artykuł radzimy potraktować jako miły przerywnik do porannej czy popołudniowej kawy, w którym nieco satyrycznie podchodzimy do interpretacji nieprecyzyjnych przepisów.
Artykuł autorstwa FID Group Sp z o.o. – partnera i sponsora XIV Kongresu 2023
Rząd zabiera się za „patodeweloperkę”
Koniec z małymi metrażami, obowiązkowe place zabaw z dobrym nasłonecznieniem czy podwyższenie izolacyjności akustycznej drzwi wejściowych – to tylko niektóre z pomysłów, które rząd zafundował nam w swoim projekcie rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii. I choć na razie projekt jest w fazie konsultacji, to jego potencjalne zmiany mogą mocno zmienić rynek nieruchomości.
Mały metraż? Nie dla nowych inwestycji
Małe metraże wśród większości klientów mają dość złą sławę, co potwierdza popularność terminu patodeweloperka. Choć rynek nieruchomości w oczywisty sposób zmierza ku amerykańskiemu modelowi, w którym mieszkanie o powierzchni 30 m2 w dużym mieście nie dziwi nikogo, to nasz rząd zdecydował się na zmiany. I to niemałe.
Projekt ma wprowadzić nową regulację, według której lokal użytkowy w nowoprojektowanym budynku musi mieć powierzchnię większą niż 25 m2.Wyjątkiem są lokale, które mają bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku lub znajdują się w pierwszej lub drugiej kondygnacji naziemnej budynku.
Koniec z podglądaniem sąsiadów na balkonie
Projekt przewiduje również zmiany w zakresie przegród między balkonami. Zgodnie z nim deweloperzy muszą zastosować w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych przegrodę o wysokości co najmniej 2,2 metra i szerokości co najmniej równej szerokości balkonu. Jeśli jednak szerokość balkonu jest większa niż 2 metry, to deweloper może wykonać przegrodę o szerokości 2 metrów.
Co więcej, deweloper musi zadbać również o odpowiednie poczucie odizolowania od sąsiadów – przepuszczalność światła powinna wynosić minimalnie 30%, a maksymalnie 50%.
Obowiązkowe place zabaw (i to z dobrym nasłonecznieniem)
Politycy zajęli się także zapewnieniem rekreacji dla najmłodszych. Zgodnie z projektem regulacji każdy budynek i zespół budynków mieszkalnych o wielkości powyżej 20 mieszkań musi posiadać własny plac zabaw.
Co więcej, w obawie o oparzenia słoneczne dzieci projekt przewiduje również zmniejszenie minimalnego nasłonecznienia placu zabaw z czterech do dwóch godzin, a w przypadku zabudowy śródmiejskiej z dwóch do jednej godziny.
Doprecyzowano nawet minimalną powierzchnię nasłonecznienia, która musi wynosić co najmniej połowę powierzchni placu zabaw.
Więcej słońca dla mieszkańców bloku
Po wejściu w życie nowego projektu deweloperzy będą musieli zwrócić także większą uwagę na minimalny czas nasłonecznienia dla pokoi. Obecnie wynosi on 3 godziny w dniach równonocy od 7 do 17. Politycy uznali, że jest to zbyt mała dawka witaminy D, więc czas zamierzają wydłużyć do 3,5 godzin.
Cisza w mieszkaniu
Projekt zakłada również podwyższenie izolacyjności akustycznej drzwi wejściowych mieszkania z 30 dB do 38 dB, gdy w mieszkaniu znajduje się przedpokój oddzielony od innych pomieszczeń drzwiami wejściowymi, a w pozostałych przypadkach do 35 dB.
Nowe rozporządzenie wprowadziłoby także spore zmiany dla deweloperów budujących tzw. domy bliźniaki. Przepisy zakładają, że jeśli budynek jednorodzinny składa się z dwóch lokali mieszkalnych, przegrody znajdujące się między nimi (stropy, ściany) muszą spełniać wymagania jak dla lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym,
Jak proponowane zmiany wpłyną na rynek nieruchomości?
Jeśli proponowane przepisy rzeczywiście „wejdą w życiu”, to mogą one znacząco utrudnić prace niektórym deweloperom. Najbardziej ucierpią ci, którzy tworzą inwestycje w dużych miastach, gdzie ograniczona przestrzeń i poziom zabetonowania powierzchni uniemożliwiają zbudowanie nieruchomości w pełnej zgodzie z wyższymi normami społecznymi.
Na szczęście zmiany nie dotkną tych, którzy tworzą inwestycje o bardziej prestiżowym charakterze, dlatego w FID Group nie obawiamy się tego, co nadejdzie nawet po wprowadzeniu regulacji.
Nadchodzące zmiany w rozliczaniu podatku od wynajmu prywatnego
11 maja 2023 roku Senat poparł nowelizację ustawy o podatku od towarów i usług, tzw. pakiet SLIM VAT 3 (Simple Local And Modern VAT). Jest to już trzeci pakiet zmian dotyczących głównie podatku VAT, ale też i innych podatków. Pozytywnie dla niektórych wynajmujących, wśród niedawnych poprawek znalazły się też modyfikacje dotyczące wynajmu prywatnego.
Do momentu wejścia w życie części zmian podatkowych Polskiego Ładu, czyli do 1 stycznia 2023 roku, wynajem prywatny można było rozliczać zarówno na zasadach ogólnych wg skali podatkowej 17% i 32% opodatkowania dochodu, jak również ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych ze stawkami podatkowymi 8,5% i 12,5%. Możliwość wyboru formy opodatkowania wynajmu prywatnego była korzystna dla wynajmujących, ponieważ część z nich kupowała mieszkania już gotowe do wynajmu, a część nabywała mieszkania w stanie do remontu bądź do odświeżenia. Wybór formy opodatkowania pozwalał zatem lepiej dopasować podatek od wynajmu do stanu mieszkania.
Przed zmianami wprowadzonymi przez Polski Ład, wynajem prywatny gotowych mieszkań nie wymagających dodatkowych nakładów finansowych korzystniej było opodatkowywać ryczałtem (podatek przychodowy), którego stawka podatkowa jest niższa niż na zasadach ogólnych. Z kolei mieszkania wymagające doinwestowania przed wynajmem korzystniej było rozliczać na zasadach ogólnych (podatek dochodowy), ponieważ dawały możliwość rozliczenia często niemałych wydatków na remont, odświeżenie czy doposażenie mieszkania.
Z początkiem 2023 roku, prywatnym wynajmującym zabrano możliwość rozliczania wynajmu na zasadach ogólnych – jedyną dozwoloną formą pozostał ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Zmiana ta jest bardzo niekorzystna dla części wynajmujących, właśnie z powodu braku możliwości rozliczenia nakładów dotyczących przygotowania mieszkania pod wynajem. Dodatkowo, nawet jeżeli początkowo mieszkanie na wynajem nie wymaga dodatkowych nakładów (np. gotowce inwestycyjne), wcześniej czy później zaczyna ono nosić ślady użytkowania przez najemców, wymaga odświeżeń czy wymiany wyposażenia, aby można było kontynuować świadczenie usług wynajmu na wysokim poziomie. Takie wydatki w ramach wynajmu prywatnego również przestały być możliwe do rozliczania, co może skutkować stopniowym pogarszaniem się standardu mieszkań na wynajem u wynajmujących nie prowadzących działalności gospodarczej (brak motywacji do remontów).
Dodatkowym niekorzystnym przepisem dotyczącym rozliczania wynajmu prywatnego ryczałtem są zasady dotyczące stawek podatkowych. Obecnie, wspomniana stawka 8,5% może być stosowana do przychodu nie przekraczającego 100 000 zł rocznie, a stawka 12,5% dotyczy przychodów powyżej 100 000 zł rocznie. Ponadto, limit ten dotyczy aktualnie łącznie obydwu małżonków wynajmujących mieszkanie – niezależnie czy będą rozliczać te przychody wspólnie, czy też w całości przez jedno z nich, oraz niezależnie czy mają rozdzielność majątkową czy wspólność ustawową. Oznacza to w praktyce, że każdy z małżonków w istocie opłaca ryczałt według stawki 12,5% od nadwyżki ponad 50 000 zł przychodu rocznie.
Dzisiaj może być jeszcze za wcześnie, aby dokładnie przeanalizować jak niedawne zmiany wprowadzone przez Polski Ład zmieniły rynek wynajmu mieszkań w Polsce. Dobrą wiadomością z ostatnich dni jest natomiast to, że pakiet SLIM VAT 3 modyfikuje zasady opodatkowania ryczałtem przychodów z wynajmu prywatnego osiąganych przez małżonków. Po przyjętych w Sejmie w kwietniu oraz zaakceptowanych przez Senat w maju zmianach pakietu SLIM VAT 3, już od 1 lipca 2023 r. małżonkowie będą stosować wyższą stawkę ryczałtu 12,5% dopiero po przekroczeniu sumy przychodów 200 000 zł zamiast dotychczasowych 100 000 zł. Będzie to możliwe bez względu na to, czy będą rozliczać te przychody wspólnie, czy zdecydują o opodatkowaniu ich w całości przez jednego z nich. Drugą dobrą wiadomością jest to, że dotyczyć to będzie przychodów z wynajmu za cały bieżący rok, a nie tylko za jego drugą połowę (od wejścia przepisów w życie 1 lipca 2023 r.).
Zmiana ta, po wielu niedawnych niekorzystnych zmianach podatkowych dotyczących wynajmu – utracie możliwości amortyzacji lokali mieszkalnych (w tym również zakazie możliwości dokończenia rozpoczętych amortyzacji, nad czym Stowarzyszenie Mieszkanicznik pracuje w ramach akcji „Ocalić amortyzację mieszkań”) czy również utracie możliwości rozliczania wynajmu prywatnego na zasadach ogólnych – może być pierwszym krokiem “wycofywania się” z nadmiarowych regulacji rynku wynajmu. Wydaje się jednak, iż trudno już teraz liczyć na to, że ustawodawca dotychczas zamknięty na zdanie prywatnych wynajmujących, ignorujący konstytucyjne zasady ochrony praw słusznie nabytych oraz ochrony interesów w toku, radykalnie zmienia swoje podejście w stosunku do rynku prywatnego – nawet w roku wyborczym.
Równolegle można by zadać pytanie, czy “zniechęcanie” prywatnych wynajmujących może mieć też inny cel, na przykład robienie miejsca dla państwowych instytucji. Piotr Uściński, sekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, powiedział podczas niedawnego posiedzenia Senatu RP, że “(…) w najbliższym czasie będą nowe propozycje – pani minister Ścigaj nad tym bardzo pracuje – aby rozszerzyć nasze rozwiązania, które dotyczą Społecznych Agencji Najmu, które już dają możliwość bezpiecznego wynajmowania za pośrednictwem takiej agencji. Tam jeszcze pojawią się też prawdopodobnie w najbliższym czasie dodatkowe zachęty do tego, żeby z tego korzystać, żeby rozwój Społecznych Agencji Najmu był lepszy, szybszy“.
Można by pewnie pomyśleć, że rozwój Społecznych Agencji Najmu byłby z pewnością lepszy i szybszy bez „konkurencji” z postaci prywatnych wynajmujących. Mam jednak nadzieję, że nie będzie to droga obrana przez rządzących, a na rynku wynajmu mieszkań w Polsce pozostanie miejsce i dla instytucji państwowych, i dla firm zajmujących się wynajmem, i dla osób prywatnych.
Dawid Michna,
Główny Analityk Stowarzyszenia Mieszkanicznik
Nadchodzące zmiany w rozliczaniu podatku od wynajmu prywatnego
11 maja 2023 roku Senat poparł nowelizację ustawy o podatku od towarów i usług, tzw. pakiet SLIM VAT 3 (Simple Local And Modern VAT). Jest to już trzeci pakiet zmian dotyczących głównie podatku VAT, ale też i innych podatków. Pozytywnie dla niektórych wynajmujących, wśród niedawnych poprawek znalazły się też modyfikacje dotyczące wynajmu prywatnego.
Do momentu wejścia w życie części zmian podatkowych Polskiego Ładu, czyli do 1 stycznia 2023 roku, wynajem prywatny można było rozliczać zarówno na zasadach ogólnych wg skali podatkowej 17% i 32% opodatkowania dochodu, jak również ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych ze stawkami podatkowymi 8,5% i 12,5%. Możliwość wyboru formy opodatkowania wynajmu prywatnego była korzystna dla wynajmujących, ponieważ część z nich kupowała mieszkania już gotowe do wynajmu, a część nabywała mieszkania w stanie do remontu bądź do odświeżenia. Wybór formy opodatkowania pozwalał zatem lepiej dopasować podatek od wynajmu do stanu mieszkania.
Przed zmianami wprowadzonymi przez Polski Ład, wynajem prywatny gotowych mieszkań nie wymagających dodatkowych nakładów finansowych korzystniej było opodatkowywać ryczałtem (podatek przychodowy), którego stawka podatkowa jest niższa niż na zasadach ogólnych. Z kolei mieszkania wymagające doinwestowania przed wynajmem korzystniej było rozliczać na zasadach ogólnych (podatek dochodowy), ponieważ dawały możliwość rozliczenia często niemałych wydatków na remont, odświeżenie czy doposażenie mieszkania.
Z początkiem 2023 roku, prywatnym wynajmującym zabrano możliwość rozliczania wynajmu na zasadach ogólnych – jedyną dozwoloną formą pozostał ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Zmiana ta jest bardzo niekorzystna dla części wynajmujących, właśnie z powodu braku możliwości rozliczenia nakładów dotyczących przygotowania mieszkania pod wynajem. Dodatkowo, nawet jeżeli początkowo mieszkanie na wynajem nie wymaga dodatkowych nakładów (np. gotowce inwestycyjne), wcześniej czy później zaczyna ono nosić ślady użytkowania przez najemców, wymaga odświeżeń czy wymiany wyposażenia, aby można było kontynuować świadczenie usług wynajmu na wysokim poziomie. Takie wydatki w ramach wynajmu prywatnego również przestały być możliwe do rozliczania, co może skutkować stopniowym pogarszaniem się standardu mieszkań na wynajem u wynajmujących nie prowadzących działalności gospodarczej (brak motywacji do remontów).
Dodatkowym niekorzystnym przepisem dotyczącym rozliczania wynajmu prywatnego ryczałtem są zasady dotyczące stawek podatkowych. Obecnie, wspomniana stawka 8,5% może być stosowana do przychodu nie przekraczającego 100 000 zł rocznie, a stawka 12,5% dotyczy przychodów powyżej 100 000 zł rocznie. Ponadto, limit ten dotyczy aktualnie łącznie obydwu małżonków wynajmujących mieszkanie – niezależnie czy będą rozliczać te przychody wspólnie, czy też w całości przez jedno z nich, oraz niezależnie czy mają rozdzielność majątkową czy wspólność ustawową. Oznacza to w praktyce, że każdy z małżonków w istocie opłaca ryczałt według stawki 12,5% od nadwyżki ponad 50 000 zł przychodu rocznie.
Dzisiaj może być jeszcze za wcześnie, aby dokładnie przeanalizować jak niedawne zmiany wprowadzone przez Polski Ład zmieniły rynek wynajmu mieszkań w Polsce. Dobrą wiadomością z ostatnich dni jest natomiast to, że pakiet SLIM VAT 3 modyfikuje zasady opodatkowania ryczałtem przychodów z wynajmu prywatnego osiąganych przez małżonków. Po przyjętych w Sejmie w kwietniu oraz zaakceptowanych przez Senat w maju zmianach pakietu SLIM VAT 3, już od 1 lipca 2023 r. małżonkowie będą stosować wyższą stawkę ryczałtu 12,5% dopiero po przekroczeniu sumy przychodów 200 000 zł zamiast dotychczasowych 100 000 zł. Będzie to możliwe bez względu na to, czy będą rozliczać te przychody wspólnie, czy zdecydują o opodatkowaniu ich w całości przez jednego z nich. Drugą dobrą wiadomością jest to, że dotyczyć to będzie przychodów z wynajmu za cały bieżący rok, a nie tylko za jego drugą połowę (od wejścia przepisów w życie 1 lipca 2023 r.).
Zmiana ta, po wielu niedawnych niekorzystnych zmianach podatkowych dotyczących wynajmu – utracie możliwości amortyzacji lokali mieszkalnych (w tym również zakazie możliwości dokończenia rozpoczętych amortyzacji, nad czym Stowarzyszenie Mieszkanicznik pracuje w ramach akcji „Ocalić amortyzację mieszkań”) czy również utracie możliwości rozliczania wynajmu prywatnego na zasadach ogólnych – może być pierwszym krokiem “wycofywania się” z nadmiarowych regulacji rynku wynajmu. Wydaje się jednak, iż trudno już teraz liczyć na to, że ustawodawca dotychczas zamknięty na zdanie prywatnych wynajmujących, ignorujący konstytucyjne zasady ochrony praw słusznie nabytych oraz ochrony interesów w toku, radykalnie zmienia swoje podejście w stosunku do rynku prywatnego – nawet w roku wyborczym.
Równolegle można by zadać pytanie, czy “zniechęcanie” prywatnych wynajmujących może mieć też inny cel, na przykład robienie miejsca dla państwowych instytucji. Piotr Uściński, sekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, powiedział podczas niedawnego posiedzenia Senatu RP, że “(…) w najbliższym czasie będą nowe propozycje – pani minister Ścigaj nad tym bardzo pracuje – aby rozszerzyć nasze rozwiązania, które dotyczą Społecznych Agencji Najmu, które już dają możliwość bezpiecznego wynajmowania za pośrednictwem takiej agencji. Tam jeszcze pojawią się też prawdopodobnie w najbliższym czasie dodatkowe zachęty do tego, żeby z tego korzystać, żeby rozwój Społecznych Agencji Najmu był lepszy, szybszy“.
Można by pewnie pomyśleć, że rozwój Społecznych Agencji Najmu byłby z pewnością lepszy i szybszy bez „konkurencji” z postaci prywatnych wynajmujących. Mam jednak nadzieję, że nie będzie to droga obrana przez rządzących, a na rynku wynajmu mieszkań w Polsce pozostanie miejsce i dla instytucji państwowych, i dla firm zajmujących się wynajmem, i dla osób prywatnych.
Dawid Michna,
Główny Analityk Stowarzyszenia Mieszkanicznik
Rząd zabiera się za „patodeweloperkę”
Koniec z małymi metrażami, obowiązkowe place zabaw z dobrym nasłonecznieniem czy podwyższenie izolacyjności akustycznej drzwi wejściowych – to tylko niektóre z pomysłów, które rząd zafundował nam w swoim projekcie rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii. I choć na razie projekt jest w fazie konsultacji, to jego potencjalne zmiany mogą mocno zmienić rynek nieruchomości.
Mały metraż? Nie dla nowych inwestycji
Małe metraże wśród większości klientów mają dość złą sławę, co potwierdza popularność terminu patodeweloperka. Choć rynek nieruchomości w oczywisty sposób zmierza ku amerykańskiemu modelowi, w którym mieszkanie o powierzchni 30 m2 w dużym mieście nie dziwi nikogo, to nasz rząd zdecydował się na zmiany. I to niemałe.
Projekt ma wprowadzić nową regulację, według której lokal użytkowy w nowoprojektowanym budynku musi mieć powierzchnię większą niż 25 m2.Wyjątkiem są lokale, które mają bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku lub znajdują się w pierwszej lub drugiej kondygnacji naziemnej budynku.
Koniec z podglądaniem sąsiadów na balkonie
Projekt przewiduje również zmiany w zakresie przegród między balkonami. Zgodnie z nim deweloperzy muszą zastosować w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych przegrodę o wysokości co najmniej 2,2 metra i szerokości co najmniej równej szerokości balkonu. Jeśli jednak szerokość balkonu jest większa niż 2 metry, to deweloper może wykonać przegrodę o szerokości 2 metrów.
Co więcej, deweloper musi zadbać również o odpowiednie poczucie odizolowania od sąsiadów – przepuszczalność światła powinna wynosić minimalnie 30%, a maksymalnie 50%.
Obowiązkowe place zabaw (i to z dobrym nasłonecznieniem)
Politycy zajęli się także zapewnieniem rekreacji dla najmłodszych. Zgodnie z projektem regulacji każdy budynek i zespół budynków mieszkalnych o wielkości powyżej 20 mieszkań musi posiadać własny plac zabaw.
Co więcej, w obawie o oparzenia słoneczne dzieci projekt przewiduje również zmniejszenie minimalnego nasłonecznienia placu zabaw z czterech do dwóch godzin, a w przypadku zabudowy śródmiejskiej z dwóch do jednej godziny.
Doprecyzowano nawet minimalną powierzchnię nasłonecznienia, która musi wynosić co najmniej połowę powierzchni placu zabaw.
Więcej słońca dla mieszkańców bloku
Po wejściu w życie nowego projektu deweloperzy będą musieli zwrócić także większą uwagę na minimalny czas nasłonecznienia dla pokoi. Obecnie wynosi on 3 godziny w dniach równonocy od 7 do 17. Politycy uznali, że jest to zbyt mała dawka witaminy D, więc czas zamierzają wydłużyć do 3,5 godzin.
Cisza w mieszkaniu
Projekt zakłada również podwyższenie izolacyjności akustycznej drzwi wejściowych mieszkania z 30 dB do 38 dB, gdy w mieszkaniu znajduje się przedpokój oddzielony od innych pomieszczeń drzwiami wejściowymi, a w pozostałych przypadkach do 35 dB.
Nowe rozporządzenie wprowadziłoby także spore zmiany dla deweloperów budujących tzw. domy bliźniaki. Przepisy zakładają, że jeśli budynek jednorodzinny składa się z dwóch lokali mieszkalnych, przegrody znajdujące się między nimi (stropy, ściany) muszą spełniać wymagania jak dla lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym,
Jak proponowane zmiany wpłyną na rynek nieruchomości?
Jeśli proponowane przepisy rzeczywiście „wejdą w życiu”, to mogą one znacząco utrudnić prace niektórym deweloperom. Najbardziej ucierpią ci, którzy tworzą inwestycje w dużych miastach, gdzie ograniczona przestrzeń i poziom zabetonowania powierzchni uniemożliwiają zbudowanie nieruchomości w pełnej zgodzie z wyższymi normami społecznymi.
Na szczęście zmiany nie dotkną tych, którzy tworzą inwestycje o bardziej prestiżowym charakterze, dlatego w FID Group nie obawiamy się tego, co nadejdzie nawet po wprowadzeniu regulacji.
Jak kapliczka może uratować Cię od świadectwa energetycznego?
Za miesiąc wchodzi w życie nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynku. Zarówno dla właścicieli budynków, jak i sprzedających lub wynajmujących lokale oznacza ona dodatkowe obowiązki związane z koniecznością posiadania świadectwa energetycznego. Jednak jak to w polskim prawie bywa, od nowego obowiązku są pewne ustępstwa i w tym przypadku nie mogło być inaczej.
Zacznijmy od podstaw, czyli kto, kiedy i dlaczego musi posiadać świadectwo energetyczne
Od 28 kwietnia 2023 każdy wynajmowany lub sprzedawany lokal mieszkalny lub budynek musi posiadać odpowiedni certyfikat energetyczny.
Co ważne, dokument musi być dostępny już na etapie wystawiania ogłoszenia nieruchomości.
Dodatkowymi obowiązkami są obarczeni sprzedawcy budynków o powierzchni użytkowej 500 m2, gdyż w takim przypadku niezbędne jest umieszczenie świadectwa w widocznym miejscu.
Według nieoficjalnych danych koszt świadectwa energetycznego będzie wynosił od 500 do 1500 zł. O ile ta kwota nie jest zastraszająca dla dużych inwestorów, o tyle może być kłopotliwa dla osób, które wynajmują jedną lub kilka nieruchomości.
Nasuwa się pytanie, dlaczego certyfikat jest konieczny. W myśl tego, co możemy przeczytać na stronie rządowej, świadectwo promować budownictwo energooszczędne, nazywane również zrównoważonym budownictwem. Jest to powiązane z obowiązkiem prawa europejskiego, którego celem jest ochrona środowiska.
Jakie są wyjątki od reguły?
Nowe przepisy nie pomijają pokaźnej liczby wyłączeń, a wśród nich szczególnie jedna zwróciła uwagę radców prawnych. W art. 3 ust. 4 możemy przeczytać, że nowe obowiązki nie dotyczą budynku, który:
1/ podlega ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
2/ używanego jako miejsce kultu i do działalności religijnej;
3/ przemysłowego oraz przemysłowego oraz gospodarczego niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego;
4/ mieszkalnego, przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;
5/ wolnostojącego o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2;
6/ gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m2·rok).
Punkt drugi przykuwa szczególną uwagę, gdyż jest to przypis mocno nieprecyzyjny. Regulacja nie określa, jaka część nieruchomości powinna być wykorzystana jako miejsce kultu. Co więcej, nie określa również czym właściwie jest miejsce kultu, co jest działalnością religijną i jak wykazać jej obecność.
Pozostawienie tak szerokiego pola do interpretacji not prawnych może zachęcać niektórych właścicieli mieszkań do złożenia oświadczeń, że jakaś część budynku jest wykorzystywana do kultu religijnego.
W takich sprawach zapewne będą przeważać kwestie dowodowe. I tutaj brak doprecyzowania podstawowych kwestii w ustawie może być wykorzystany na korzyść osób wnoszących wniosek. W końcu stworzenie kącika medytacji z kadzidełkami i figurką Buddy może być uznane za miejsce kultu religijnego, a wspólne medytacje ze znajomymi za działalność religijną.
Choć może brzmieć to abstrakcyjne to brak jasnych przepisów często rodzi kontrowersyjne pomysły w głowach osób, które chcą wymigać się z nowych przepisów.
W FID Group nie zamierzamy korzystać z takich praktyk, jednak brak precyzji w nowych przepisach uznaliśmy za ciekawy temat do poruszenia. Nikogo nie zachęcamy do unikania opłat, dlatego powyższy artykuł radzimy potraktować jako miły przerywnik do porannej czy popołudniowej kawy, w którym nieco satyrycznie podchodzimy do interpretacji nieprecyzyjnych przepisów.
Artykuł autorstwa FID Group Sp z o.o. – partnera i sponsora XIV Kongresu 2023
